Autor : René Abeliuk ManasevichEdición : Abril 2012Formato : 1 Tomo - 404 PáginasISBN : 9789563461862
Esta obra contiene un detallado y completo estudio del contrato de promesa y de todas las variantes de la negociación que se producen en el proceso previo al traspaso de todo tipo de bienes, no sólo los bienes raíces. En esta edición se extiende el tratamiento a varias figuras jurídicas, principalmente al contrato de opción, a la legislación nueva sobre el arrendamiento con promesa de venta o “leasing”, al cierre de negocios, a la oferta seguida de aceptación, las arras, la retroventa, la preferencia o prelación, y en general, a cualquier variante que incida en la comercialización de bienes para preparar o conducir a su traspaso. Así mismo incorpora la legislación que regula la fase previa de la enajenación de bienes raíces: DFL 2, loteos irregulares y las llamadas “ventas en verde”.PARTE PRIMERAEL CONTRATO DE PROMESA1. EnunciaciónCAPÍTULO PRIMEROCONCEPTO Y CARACTERES PRINCIPALESSECCIÓN PRIMERAGENERALIDADES2. Concepto y denominación3. Origen y desarrollo4. Importancia actual5. Evolución histórica del contrato de promesa en Chile6. El contrato de promesa y otras instituciones7 A. Contrato de opción. Referencia8 B. La promesa de hecho ajeno y la estipulación a favor de otro9 C. Otras obligaciones de contratar10 D. Contratos definitivos con obligaciones pendientes o sujetos a determinadas modalidades11 E. Las arras. Referencia12 F. El cierre de negocios. Referencia13 G y H. La retroventa y la preferenciaSECCIÓN SEGUNDACARACTERES DEL CONTRATO DE PROMESA14. Enunciación15 A. La promesa como contrato16 B. Carácter principal17 C. Carácter preparatorio18 C1. La venta a prueba19 C2. El pacto de retroventa20 C3. La opción21 C4. La preferencia22 C5. La suscripción de acciones para una sociedad anónima en formación23 C6. El corretaje o mediación24 C7. La apertura de crédito25 C8. La cláusula compromisoria26 C9. La tarjeta de crédito27 D. Aplicación general28 D1. Situaciones dudosas de calificación de un contrato como promesa29 D2. Promesa de un contrato consensual30 D3. Posibilidad de otorgar otros contratos que contengan promesa de contratar31 E. Carácter solemne. Referencia32 F. Carácter por regla general bilateral y oneroso. Problemas que se plantean33 F 1º. Promesa unilateral de un contrato unilateral34 F 2º. Promesa unilateral de un contrato bilateral35 F 3º. La promesa unilateral y el contrato de opción. ReferenciaCAPÍTULO SEGUNDOREQUISITOS DE LA PROMESA36. EnunciaciónSECCIÓN PRIMERAGENERALIDADES37. Pauta38. Carácter supuestamente de derecho estricto de la promesa39. Sanción por la inobservancia de los requisitos del artículo 1554SECCIÓN SEGUNDALA PROMESA DEBE CONSTAR POR ESCRITO40. La escritura como solemnidad objetiva41 A. Para el contrato de promesa basta el instrumento privado, aun si el contrato prometido requiere otra solemnidad42 B. El consentimiento en la promesaSECCIÓN TERCERALA EFICACIA DEL CONTRATO PROMETIDO43. EnunciaciónPÁRRAFO PRIMEROLA EFICACIA DEL CONTRATO PROMETIDO EN GENERAL44. Pauta45 A. Promesas prohibidas46 B. Promesa de cosa ajena47 C. Prohibiciones legales y convencionales y embargos sobre la cosa prometida48 D. Capacidad y formalidades habilitantes49 E. Caso de la venta en pública subasta50 F. La lesión enorme y la promesa de compraventa51 F1. La promesa no es susceptible de rescindirse por lesión enorme52 F2. Rescisión por lesión de la venta precedida de promesa53 F3. Ejecución de la promesa cuando al otorgarse la compraventa, ésta sería rescindible por lesión u otra causa54 G. El caso de la ley de la pequeña propiedad raízPÁRRAFO SEGUNDOEL CONTRATO DE PROMESA Y EL RÉGIMEN DE BIENES MATRIMONIALES55. Enunciación56 A. Evolución histórica57 B. Situación en los bienes familiares58 C. Cónyuges separados de bienes y sujetos a participación de gananciales59 D. Situación de la sociedad conyugal60 D1. Bienes de la sociedad conyugal61 D2. Bienes del marido62 D3. Bienes del patrimonio reservado de la mujer casada bajo el régimen de sociedad conyugal63 D4. Los bienes propios de la mujer casada bajo sociedad conyugal64. Problemas que presentan la promesa de enajenación o gravamen de los bienes propios de la mujer65 A. Validez de la promesa66 B. Ejecución forzada de la promesa de enajenación de un bien raíz social otorgada sin el consentimiento de la mujer67 C. Efectos de la promesa otorgada sin consentimiento de la mujer68. Falta de consentimiento del marido69. Otros actos de la mujer sobre bienes propios70. Jurisprudencia y doctrina71. Situación del contrato de promesa72. Separación judicial, divorcio y nulidad del matrimonio sujeto a sociedad conyugalSECCIÓN CUARTAFIJACIÓN DE LA ÉPOCA DEL OTORGAMIENTO DEL CONTRATO DEFINITIVO73. Enunciación74 A. Plazos suspensivos y resolutorios en la promesa75 B. La condición en la promesa76 C. Condición y plazo77 D. Modalidades indeterminadas78. Caso en que la condición sea la obtención de un préstamo de una institución79. Situación actual y problemas más frecuentesSECCIÓN QUINTAESPECIFICACIÓN DEL CONTRATO PROMETIDO80. Concepto81 A. Contratos reales82 B. Contratos solemnes y consensuales83 C. Las partes del contrato prometido84 D. Objeto prometido85 E. Determinación de la contraprestaciónCAPÍTULO TERCEROEFECTOS DE LA PROMESA86. EnunciaciónSECCIÓN PRIMERAOBLIGACIÓN DE OTORGAR EL CONTRATO PROMETIDO87. Pauta88 A. Características de la obligación de otorgar el contrato prometido: enunciación89 A1. La obligación de otorgar el contrato prometido es de hacer90 A2. Carácter mueble91 A3. Carácter indivisible92 A4. Normalmente fungible93 A5. Carácter transmisible94 A6. Cesión de la promesa95 A7. Prescripción de la promesa: referencia96 B. La promesa no produce efectos reales97 C. Inscripción de la promesa en registros públicosSECCIÓN SEGUNDAOTRAS OBLIGACIONES EN LA PROMESA98. Enunciación99 A. Otras obligaciones estipuladas por las partesA1. Las obligaciones del contrato definitivoA2. Obligaciones propias de la promesaA3. Contratos anexos a la promesa100 B. Obligaciones para el cumplimiento mismo de la promesaA. Estipulación expresa de la obligación señaladaB. Estipulación como condiciónC. Que en la promesa nada se diga101 C. Variaciones de las prestaciones del contrato definitivo durante la vigencia de la promesaC1 El precio de la compraventa prometidaC2. Entrega de la cosaSECCIÓN TERCERACUMPLIMIENTO E INCUMPLIMIENTO DE LA PROMESA102. Enunciación103. Cumplimiento voluntario de la promesa104. Incumplimiento de la promesa105. Derechos del acreedor en el incumplimiento imputable106 A. La mora del deudor107 A1. Cuando el deudor está en mora en la promesa108 A2. Cumplimiento recíproco109 A3. Excepción del contrato no cumplido110 B. Apremio al deudor111 C. Cumplimiento forzado de la promesa112 D. La indemnización de perjuicios en la promesaCAPÍTULO CUARTOEXTINCIÓN DE LA PROMESA113. Enunciación114 A. La resolución por incumplimiento en la promesa115 B. El plazo extintivo y la llamada caducidad de la promesa116 B1. La tesis de la “caducidad”117 B2. Refutación de la tesis de la “caducidad”118 B3. Conclusión119 C. La imposibilidad y el riesgo en la promesa120 D. La prescripción en la promesa121. Efectos de la extinción de la promesa122. La demanda de precario123. Otras situacionesPARTE SEGUNDALA OPCIÓN Y EL CONTRATO DE OPCIÓN124. EnunciaciónCAPÍTULO PRIMEROGENERALIDADES125. La facultad de optar en el derecho126. Conceptos del contrato de opción en el derecho comparado127. Dos concepciones en el contrato de opción128. La opción en la legislación chilena129 A. La opción en el Código de Minería130 B. El contrato de promesa con arrendamiento y el leasing131. Otras formas de otorgar contratos de opción132. Semejanzas y diferencias con otras instituciones jurídicas133 A. La venta a prueba o al gusto134 B. La retroventa, el contrato de opción y la promesa unilateral135. Jurisprudencia y doctrina respecto a la retroventa136. Importancia práctica y teórica de la retroventa137 C. El derecho de preferencia o prelación138. Necesidad e importancia del contrato de opciónCAPÍTULO SEGUNDOCARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE OPCIÓN139. Pauta140 A. La opción es, en general, contrato unilateral141 B. Es un contrato, en general, oneroso142 C. Es contrato consensual, por regla general143 D. Es contrato principal144 E. Otras características de la opción145 F. Las partes y demás circunstancias particulares de la opción146 G. Los riesgos y eficacia del contrato de opciónCAPÍTULO TERCEROLA OPCIÓN MINERA147. Breve referencia a las soluciones del Código de Minería148. Actos que comprende el artículo 169 del Código de Minería149. El concepto de la opción en el Código de Minería150. Bienes que pueden ser objeto de los contratos del artículo 169 del Código de Minería151. Los riesgos del adquirente en los contratos de promesa y opción minerasPARTE TERCERASUSTITUTOS A LA PROMESA Y LA OPCIÓN152. EnunciaciónCAPÍTULO PRIMEROLAS ARRAS, SEÑAL O SEÑA153. PautaSECCIÓN PRIMERAGENERALIDADES154. Origen y desarrollo de las arras155. Las arras en el código civil italiano156. Las arras en el C.C. chilenoSECCIÓN SEGUNDACARACTERÍSTICAS DE LAS ARRAS157. Caracteres especiales de las arras158 A. Las arras constituyen una señal o seña159 B. El derecho de retractarse160 C. Las arras pueden ser contrato preparatorio o definitivo161 D. Contrato de aplicación general: las arras y el contrato de promesa162 E. Otras características de las arrasSECCIÓN TERCERALOS EFECTOS DE LAS ARRAS163. Enunciación164 A. Derecho de retractación165 B. Las partes quedan convenidas166 C. Restitución de las arras167 D. Cumplimiento e incumplimiento de las partes168 E. Acciones de las partes si no hay ni retractación ni perfeccionamiento del contrato169. Las arras como parte del precio170. Las arras en el Código de Comercio171. ConclusiónCAPÍTULO SEGUNDOOTROS SUSTITUTOS DE USO FRECUENTE (OFERTA Y ACEPTACIÓN Y CIERRE DE NEGOCIOS)172. EnunciaciónSECCIÓN PRIMERALA OFERTA (IRREVOCABLE) Y ACEPTACIÓN173. Formación del consentimiento174. Su uso para cerrar un negocio175. Producido el consentimiento, ¿qué efectos se producen?176 A. Pactos accesorios177 B. Entre la oferta y su aceptación se cumplen los requisitos del contrato de promesa178 C. Demanda de indemnización de perjuicios u otra causalSECCIÓN SEGUNDAEL CIERRE DE NEGOCIOS179. Enunciación180. Las distintas opciones181. Validez del cierre de negocios182. Características del contrato183. ConclusiónCAPÍTULO TERCEROLEASING Y ARRENDAMIENTO CON PROMESA DE VENTA184. EnunciaciónSECCIÓN PRIMERALEY DE ARRENDAMIENTO CON PROMESA DE VENTA185. Breve análisis del contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa186. Importancia jurídica del leasing habitacionalSECCIÓN SEGUNDAEL CONTRATO DE LEASING187. Enunciación188. Concepto. La doctrina189. Concepto de la jurisprudencia190. Origen y desarrollo del leasing191. Tipos de leasing192. Características del contrato de leasing193. Validez del leasing194. Efectos del leasing195 A. Derechos y obligaciones del arrendatario-adquirente196 B. Derechos y obligaciones del proveedor197 C. Cumplimiento e incumplimiento en el leasingC1. Lesión enormeC2. Procedencia del pacto comisorioC3. Procedencia del caso fortuito198. Enunciación de otros conflictos199 A. Competencia y procedimientoA1. Procedimiento judicial en el leasingA2. Aplicación de la Ley del Consumidor200 B. Responsabilidad del dueño de un vehículo en caso de accidente del tránsito201 C. Pago de la multa pactada. Jurisprudencia202. Análisis de la jurisprudencia203. Conclusiones sobre la figura jurídica del leasingPARTE CUARTASITUACIONES IMPORTANTES QUE AFECTAN A LOS ACTOS ANALIZADOS204. EnunciaciónCAPÍTULO PRIMEROLA SITUACIÓN ACTUAL DEL DERECHO DE BIENES, ESPECIALMENTE RAÍCES205. Introducción206. Evolución del derecho de bienes raíces207. Ley General de Urbanismo y Construcciones y Ministerio de Vivienda208. Breve resumen de nuestra evolución urbana209. Algunas normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones210. Legislación sobre bienes raíces rústicos211. El D.F.L. Nº 2. Plan habitacionalCAPÍTULO SEGUNDORESPONSABILIDAD EN LA PRIMERA VENTA DE UNA CONSTRUCCIÓN212. Enunciación213 A. Legislación vigente214 B. Normas de procedimiento: demanda colectiva215 C. Responsabilidad del propietario primer vendedor216 D. Naturaleza jurídica. Jurisprudencia217 E. Otras responsabilidades218 F. Límites a la libre contratación219. Prescripción220. Indemnizaciones establecidas por los tribunales221. ConclusionesCAPÍTULO TERCEROPROMESA DE VENTA DE PROPIEDADES EN CONSTRUCCIÓN222. Introducción. Legislación especial223. Las normas civiles de la ley224. El objetivo de la ley225. Quiénes deben otorgar la garantía226 A. Los sujetos en esta exigencia legalA1. Personas afectadasA2. La hipoteca y la compraventa227 B. Los requisitos en el caso de no existir recepción definitiva de la propiedad objeto de promesa u otro acto que se le asimile228. Compraventa de inmuebles hipotecados229. Constitución de la garantía230 A. Como debe otorgarse el contrato231 B. Las garantías posibles232. Reemplazo de la garantía233. Sanción en caso de infracciónCAPÍTULO CUARTOLOS LOTEOS Y LAS POBLACIONES IRREGULARES234. Enunciación235. Concepto de población en estado irregular236. Trámites posteriores al decreto presidencial237. Reglamentación actual de loteos y subdivisiones de terrenosAPÉNDICECONCLUSIONES238. Necesidad de la reforma legal
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